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mardi 24 novembre 2020

Zoom 13 - Locataires, la force majeure est-elle avec vous ?

Par Charlotte Bellet

La question qui se pose est la suivante : la fermeture ordonnée par le gouvernement rend-elle impossible l’obligation du preneur d’avoir à payer ses loyers ? Certains auteurs continuent de soutenir de manière générale et abstraite qu’aucune impossibilité de payer ne peut être retenue au motif qu’il n’est jamais matériellement impossible de payer tant que la monnaie existe. L’analyse postule le rejet de ce que l’on appelle parfois la force majeure économique. Cependant, le droit positif n’est pas si net.

Certes, la Cour de cassation a rendu le 16 septembre 2014 un arrêt dont il suit que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ». Cette formulation est toutefois beaucoup trop abrupte. La doctrine demeure partagée et la jurisprudence beaucoup plus nuancée. Ainsi la Cour de cassation a-t-elle déjà admis, dans un arrêt du 9 juillet 2013, qu’une décision administrative ayant pour effet de rendre impossible la réinstallation d’un commerce dans une zone peut constituer un cas de force majeure.


Et la Cour d’appel de Paris vient de rendre une décision très intéressante. Datée du 9 décembre 2020, elle affirme dans un attendu qui ne manquera pas de retenir l’attention des locataires : « Si à l’évidence la force majeure - dont les effets sont la suspension et non la réduction de l’obligation ou la résiliation du contrat - ne peut être retenue s’agissant des manifestations des « gilets jaunes » qui n’ont eu lieu qu’un jour par semaine et de la grève des transports qui n’entravait pas toute liberté d’aller et venir, la fermeture totale du commerce de la société X dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, si bien qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des seuls loyers courant à compter du 11 mars 2020 » (CA Paris, 9 décembre 2020, n° 20/05041).


Une porte s’ouvre…

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