Principe de la révision légale du loyer en l’absence d’une clause d’indexation
La demande de révision doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec AR et doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.
La demande en révision de loyer à l’initiative du bailleur ou du locataire ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, puis, ensuite, tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix du loyer est applicable.
Pour les franchisés, la compréhension des mécanismes de révision légale du loyer est essentielle, surtout lorsque le contrat de bail ne contient pas de clause d’indexation. Cela permet de se préparer aux éventuelles révisions et de mieux gérer les charges locatives au fil du temps. C’est une composante importante pour ceux qui envisagent d’être franchisé, car la gestion du loyer peut avoir un impact significatif sur la rentabilité globale de l’entreprise.
Le bailleur ne peut, au seul motif qu’il a formulé une demande de révision du loyer, exiger du locataire le paiement du nouveau loyer ; l’acceptation de la demande par le locataire ou, en cas de désaccord entre les parties, une décision du Juge des loyers est en effet indispensable pour rendre la révision exigible.
A défaut d’accord entre les parties sur le loyer révisé, celui-ci est fixé par le Juge en fonction de la valeur locative déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Sauf cas particulier, la majoration ou la diminution du loyer consécutif à une révision triennale ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenus depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
Révision des baux assortie d’une clause de variabilité ou d’indexation du loyer
La plupart des baux prévoient conventionnellement que le loyer sera indexé par la mise en œuvre d’une clause d’échelle mobile ou qu’il sera variable en application d’une clause recette (loyer fixé en fonction du chiffre d’affaires du locataire).
En présence d’une clause d’indexation
a) Application automatique de la clause d’indexation
Tout d’abord, la présence d’une clause d’échelle mobile dans le bail n’exclut pas l’application des dispositions du Code de commerce relatives à la révision légale du loyer tous les 3 ans.
La périodicité d’application de la clause d’échelle mobile étant laissée à la libre appréciation des parties, la modification s’opère automatiquement aux dates d’échéances préalablement fixées dans le bail, généralement tous les ans à la date anniversaire du bail, sans qu’il soit besoin de demander l’application de la clause et sans formalisme particulier.
b) Révision judiciaire du loyer
Afin d’éviter que les circonstances économiques n’entraînent une variation de l’indice de la clause d’échelle mobile sans rapport avec l’évaluation de la valeur locative, le Code de commerce soumet le bail indexé également à un régime spécial de révision judiciaire qui peut être faite à la demande de l’une ou l’autre des parties lorsque par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
Le régime spécial de la révision judiciaire du loyer prévu à l’article L.145-39 du Code de commerce ne doit pas être confondu avec l’application automatique de la clause d’échelle mobile stipulée dans le bail.
A la différence de la demande de révision triennale, la demande de révision judiciaire en présence d’une clause d’échelle mobile n’est soumise à aucune condition de délai. Dès que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer a augmenté ou diminué de plus d’un quart, la demande de révision est recevable. Elle peut donc intervenir dès la première année d’application de la clause ou après plusieurs années.
Le Juge saisi doit adapter le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande.
Révision des baux assortie d’une clause recette
La révision du loyer étant régie par la seule convention des parties, celles-ci n’ont pas la possibilité d’invoquer le pouvoir reconnu au Juge des loyers commerciaux et le prix du bail révisé ne peut résulter que de l’accord des parties.
